卖房要交哪些税?(南京和麻城)
发表时间:2010-08-26 16:19:00     文章来源或作者:原创    25       浏览次数:21033

【龙虎网报道】二手房买卖中,不少市民对税收缴纳模糊不清。昨天,记者采访了南京市地税局相关负责人,对房产买卖税收政策进行了详细解读。据介绍,根据最新的税收征管政策,个人销售房屋应缴纳的税收包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。 (麻城依据麻城政府文件 麻政规[2009]2号)

  契税:南京地区对个人购买普通商品住房所适用的契税税率为2%;购买非普通住房
的,按4%税率征收契税(麻城按面积-90,90-140,140-分别1%,2%,4%)。

  印花税:印花税暂行条例规定,商品房销售按销售额的万分之五向双方征收印花税(麻城为双方各0.03%)。

  营业税:从2006年6月1日起,对个人购买住房不足五年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。适用税率为5%。

  城市维护建设税、教育费附加和河道整治费:按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。合计起来等于是售房收入的0.55%。(麻城为0.575%)

  土地增值税:对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税。(麻城普通住宅0.5%,其它2%)

  个人所得税:纳税人可凭愿购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用的余额后缴纳,税率为20%。对不能提供住房原值等原始凭证的,南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。(麻城2%)

  合理费用:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中,装修费用中,已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

  为让读者有更直观的了解,举例如下:吴先生将一套普通住房售予刘女士,双方的合同销售价100万元,该住宅吴先生购进时房屋原值(购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费)为70万元,居住未满五年。其中,吴先生装修花了10万元,购房期间贷款利息约为3万元,各类手续费合计500元。

  买方刘女士目前应纳税费为:

  (1)应纳契税=1000000元×2%=20000元

  (2)应纳印花税=1000000元×O.05%=500元

  合计应缴纳税费20500元。

  卖方吴先生目前应纳税费为:

  (1)应纳营业税=1000000元×5%=50000元。

  (2)应纳城建税=50000元(营业税)×7%=3500元;应纳教育费附加=50000元(营业税)×3%=1500元;应纳河道整治费=50000元(营业税)×1%=500元。

  (3)应纳印花税=1000000元×O.05%=500元。

  (4)应纳个人所得税=【1000000元-700000元-700000元×10%(装修费用)-30000元(贷款利息)-500元(手续费)-56000元(各类税)】×20%=28700元。

  合计应缴纳税费84700元。

  注:如果吴先生不能提供住房原值等原始凭证的,应纳个人所得税=1000000元×1%=10000元。合计应缴纳税费66000元。

  新闻链接:

  各类住房个税计算方式:

  1.个人出售已购公有住房的计算公式为:

  应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×当地经济适用房价格-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额20%

  2.已购公有住房产权人补交土地出让金后变为售商品房税额的计算公式为:

  应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×当地经济适用房价格-补交的土地出让金-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额×20%

  3.个人从市场上购买已购公有住房,按规定补交土地出让金后变为售商品房税额的计算公式为:

  应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额×20%

  4.个人从市场上购买的其他商品房应纳个人所得税税额的计算公式为:

  应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用

  应纳税额=应纳税所得额×20%