二手房交易过户需注意的问题
发表时间:2009-11-18 10:29:00     文章来源或作者:原创    25       浏览次数:42132

近年来,随着房价的飙升,二手房开始不断刷新成交记录,为保障买卖双方权益,房管局在过户环节中不断完善各种措施,使二手房交易安全、可靠,使广大消费者可以放心交易。与此同时,一些房屋或产权人因忽略房屋过户的严肃性,致使一些看似简单的问题在过户环节“卡壳”,需要补办相关手续,给买方造成心理障碍,有的因此解除了买卖合同,有的干脆不过户,给交易双方造成了很多麻烦和隐患。根据多年的办案纠纷剖析,实践中“卡壳”归咎起来无外乎以下几种:

  产权继承

  (1)许多产权继承人在没有处分房产时都没有继承概念,产权证是爷爷或奶奶的,到了孙子辈,卖房过户时才知道需要继承。这样的继承应先顺序到父辈,父亲的姊妹兄弟应全部到场。一般家庭之前对房产做了内部分割,这样、其他子女应放弃继承,由房屋实际占有(分配)人一人继承。

  (2)如果房屋产权人子女多,且房屋实际占有人去世,办理继承公证时,在其他子女放弃继承后,由房屋实际占有人的配偶和子女代为继承。

  (3)产权人死亡,其配偶和子女共同继承。为便于交易,配偶和子女任何一方可放弃产权,由一人继承。

  上述三种情况,取得继承公证书后,应在产籍产权管理部门办理换证后方可交易。

  (4)共有人死亡,产权人(其配偶)和子女共同继承。这种情况办理继承公证后不用换证即可交易。

  现实中、在过户环节“卡壳”的这种情况最多,产权人往往以产权、名字都是自己的,不需要征求别人意见为由而要求过户,忽略了产权共有的客观事实。当然、也有丧偶后购买的房屋的情况,这种情况交易前需要析产(证明丧偶后购买)后才能过户。

  离异要证明

  正常二手房过户,夫妻均应持有效证件到场签字画押。而离异者在出售房屋时,除需提供正常交易所需的资料外,还应提供离婚证、财产分割协议或人民法院判决书、无再婚证明等方可;产权证如果不是自己名字,则需持有效证件在产籍产权管理部门办理换证后方可交易;如果离异后再婚,除持之前资料外,其配偶也应持有效证件一同到场。

  未婚要声明

  未婚产权人之前处分自己的产权,过户时出具身份证、未婚证明(街道办签开)即可。现在则需要首先在属地民政部门开具无婚姻登记证明,然后持该证明、身份证到公证处办理未婚声明书;持身份证、未婚声明书方可办理过户手续。

  结婚证不可少

  二手房过户中,最容易出现问题的环节是结婚证。许多产权人结婚时没有领取结婚证、领证的遗失了、虚报年龄与实际年龄不符、登记与身份证号不符等,都会造成不能过户的麻烦。过户前应仔细检查自己的结婚证,如果有年龄、身份证号不符、名字错误等,应到发证机关办理相关证明;未领结婚证或遗失的,应在属地或发证机关办理补证手续,为二手房过户疏通道路。

  以上是二手房过户中集中反映出来的情况,可以通过有效途径合理转化。但有的问题因牵扯几个部门,办理起来比较烦琐,所以,需要一定耐心。只有疏通交易环节面临的障碍,才能完成交易顺利过户。二手房过户中还反映出一些疑难问题,如产权人去世、产权人举家外迁等,因没有及时过户导致无法交易,影响了购买人居住和改善居住条件的步伐,使遗留问题而长期搁置。不论房屋有任何外因,及早过户是保护自己权益最有效的途径!